10.10.2026
Kuolinpesän asunto: kun osakas asuu siellä tai ei suostu myymään
Vanhemman kuoltua tilanne on usein tämä: yksi perillisistä asuu edelleen vanhempien asunnossa tai muuttaa sinne, ja muut haluaisivat myydä asunnon ja jakaa perinnön. Muilla on keinoja edetä. Kuolinpesän asunto kuuluu kaikille osakkaille yhdessä, eikä yksi osakas saa käyttää sitä omaksi hyödykseen ilman muiden hyväksyntää. Muut osakkaat voivat vaatia asunnossa asuvalta korvausta ja hakea kuolinpesään pesänselvittäjän. Lopulta asunto voidaan saada myyntiin perinnönjaossa.
Tässä artikkelissa kerromme, milloin kuolinpesän osakas saa asua kuolinpesän asunnossa ja milloin hänen on maksettava siitä korvausta. Lisäksi käymme läpi, miten asunto saadaan myyntiin, vaikka yksi osakas vastustaa.
Kenelle kuolinpesän asunto kuuluu ennen perinnönjakoa?
Kunnes perinnönjako on tehty, asunto kuuluu kuolinpesälle. Kuolinpesän osakkaita ovat perilliset, yleistestamentin saajat ja tietyissä tilanteissa leski. He hallitsevat pesän omaisuutta yhdessä (perintökaaren 18 luvun 2 §).
Yhteishallinto tarkoittaa käytännössä sitä, että päätökset tehdään yksimielisesti. Ilman kaikkien suostumusta saa tehdä vain kiireellisiä toimia, kuten korjata vesivahingon tai maksaa erääntyvän vastikkeen. Yksi osakas ei siis voi päättää yksin, että hän muuttaa asuntoon, vuokraa sen tai myy sen.
Kuolinpesän osakkaiden välillä ei sovelleta yhteisomistuslakia. Tilanne on toinen, jos asunto on jo jaettu perinnönjaossa perillisille yhteisesti tai jos vainaja omisti asunnosta vain osan ja osituksen jälkeen asunto jää esimerkiksi lesken ja perillisten yhteisomistukseen. Silloin omistajien välillä sovelletaan yhteisomistuslakia. Siitä kerromme artikkelissa yhteisen asunnon myynti, kun toinen omistaja ei suostu.
Saako kuolinpesän osakas asua kuolinpesän asunnossa?
Saa, jos muut osakkaat hyväksyvät sen. Korkein oikeus on todennut, ettei osakas saa yhteishallinnon aikana käyttää pesän omaisuutta yksin omaksi edukseen, elleivät muut ole hyväksyneet sitä nimenomaisesti tai tosiasiallisesti (KKO 2009:91).
Tosiasiallinen hyväksyntä tarkoittaa, että hyväksynnän voi päätellä muiden käytöksestä. Pitkä vaikeneminen voi tulla tulkituksi hyväksynnäksi. Siksi kannattaa toimia ajoissa:
- Ilmoita kirjallisesti, ettet hyväksy korvauksetonta asumista.
- Esitä vaihtoehdot: vuokrasopimus käyvällä vuokralla, asunnon lunastaminen tai asunnon myynti.
- Aseta määräaika ja kerro, mihin ryhdytte, jos asiaan ei löydy ratkaisua.
Jos osakkaat sopivat, että yksi heistä asuu asunnossa vuokralla, sopimus kannattaa tehdä kirjallisesti. Vuokra kuuluu kuolinpesälle, ja se jaetaan perinnönjaossa muun omaisuuden mukana.
Voiko osakkaan häätää kuolinpesän asunnosta?
Voi, mutta kynnys on korkea. Kyse on asuvan osakkaan kodista, ja kodin suoja on perusoikeus. Kodissa asumiseen voidaan puuttua vain, kun se on välttämätöntä esimerkiksi muiden osakkaiden oikeuksien suojaamiseksi.
Yhteishallinnon aikana kuka tahansa muista osakkaista voi nostaa häätökanteen pesän hyväksi, ja muut osakkaat kutsutaan asiassa kuultaviksi. Kantajan on näytettävä esittämänsä perusteet, esimerkiksi että asuja estää muita käyttämästä omaisuutta tai vaarantaa sen arvon. Jos pesään on määrätty pesänselvittäjä, häätöä hakee tarvittaessa hän, ja silloin riittää hänen perusteltu ilmoituksensa siitä, että muutto on tarpeen pesän selvittämiseksi (KKO 2009:91). Pelkkä asuminen ei yleensä estä pesän selvittämistä.
Leski on poikkeus
Lesken asema on erilainen kuin muiden osakkaiden. Leski saa pitää jakamattomana hallinnassaan puolisoiden yhteisenä kotina olleen asunnon, vaikka lapset vaatisivat perinnönjakoa. Edellytys on, ettei leskellä ole omaa kodiksi sopivaa asuntoa (perintökaaren 3 luvun 1 a §). Lesken oikeus koskee myös kodin tavanomaista asuntoirtaimistoa. Oikeus on vain aviopuolisolla, sillä avopuolisolla ei ole vastaavaa lakisääteistä oikeutta.
Leski ei yleensä joudu maksamaan asumisesta korvausta kuolinpesälle ainakaan niin kauan kuin hänen oikeutensa on ratkaisematta. Poikkeus on tilanne, jossa on alusta asti selvää, ettei hänellä ole oikeutta asuntoon (KKO 2003:129). Lesken oikeus on usein riidan ydin uusperheissä, joissa leski ja edesmenneen puolison aiemman liiton lapset ovat eri mieltä asunnosta.
Leskeä ei voi häätää asunnosta ennen kuin pesänjakaja on ratkaissut, onko hänellä oikeus pitää asunto hallinnassaan. Lesken oikeus edellyttää myös, että asunto kuuluu kuolleen puolison jäämistöön. Usein tämä selviää vasta osituksessa (KKO 2008:108).
Voiko asunnossa asuvalta vaatia käyttökorvausta?
Voi. Lähtökohta on, että kuolinpesän omaisuuden tuotto kuuluu pesälle. Tuottoa on myös asumisesta saatava hyöty. Jos osakas asuu asunnossa ilman muiden hyväksyntää ja asunnon olisi voinut vuokrata tai myydä, hän voi joutua maksamaan pesälle kohtuullisen korvauksen. Korvaus otetaan yleensä huomioon perinnönjaossa, jolloin se vähennetään asuneen osakkaan osuudesta.
Korvauksen määrään vaikuttavat muun muassa nämä seikat:
- Asunnon käypä vuokrataso ja se, olisiko asunnon todella voinut vuokrata tai myydä. Kasvukeskuksessa sijaitsevasta asunnosta olisi yleensä saatu tuottoa. Syrjäseudulla myymättä jäävä talo ei välttämättä tuota pesälle menetystä, jos joku asuu siinä.
- Asujan maksamat kulut: vastikkeet, sähkö, vakuutukset ja korjaukset.
- Asunnon hoito. Jos asuja on pitänyt asunnon kunnossa ja valvonut sitä, siitä on ollut hyötyä kaikille osakkaille.
- Aika: milloin muut osakkaat ovat ilmoittaneet, etteivät hyväksy korvauksetonta asumista. Korvausta on vaikea saada ajalta, jolta sitä ei ole vaadittu.
Jos osakkaat eivät pääse sopuun, korvauksesta voidaan päättää perinnönjaossa. Pesänjakaja voi ottaa kantaa siihen, onko osakkaalla velkaa pesälle, ja velka vähennetään hänen osuudestaan. Jos koko korvausvelvollisuus on riitainen, asia voi joutua tuomioistuimen ratkaistavaksi.
Miten kuolinpesän asunto saadaan myyntiin, jos osakas vastustaa?
Etene järjestyksessä. Jokainen vaihe lisää kustannuksia, mutta myös painetta sopia.
1. Sopimus osakkaiden kesken
Kaikki osakkaat voivat yhdessä päättää myydä asunnon. Vaihtoehtoisesti asunnossa asuva tai muu osakas voi lunastaa asunnon. Silloin asunto annetaan perinnönjaossa hänelle, ja hän maksaa muille heidän osuuttaan vastaavan rahamäärän. Lunastus vaatii usein pankin rahoituksen, joten sille kannattaa sopia määräaika.
2. Pesänselvittäjä
Jokainen osakas voi hakea käräjäoikeudelta pesänselvittäjää. Käräjäoikeuden on määrättävä pesä pesänselvittäjän hallintoon, kun osakas sitä hakee (perintökaaren 19 luvun 1 §). Muiden osakkaiden vastustus ei riitä estämään sitä. Poikkeus on tilanne, jossa osakkaat ovat sopineet pesän jättämisestä jakamatta: sopimuksen voimassa ollessa pesää ei määrätä osakkaan hakemuksesta pesänselvittäjän hallintoon (perintökaaren 24 luvun 6 §).
Pesänselvittäjä ottaa pesän hallintoonsa ja päättää esimerkiksi seuraavista asioista:
- pesän velkojen maksaminen ja omaisuuden kartoittaminen
- asunnon käytöstä päättäminen: hän voi sopia asumisesta, vuokrata asunnon tai hakea tarvittaessa häätöä
- omaisuuden myyminen siinä laajuudessa kuin pesän selvittäminen edellyttää, esimerkiksi velkojen maksamiseksi.
Pesänselvittäjä ei voi myydä asuntoa pelkästään siksi, että osakkaat ovat eri mieltä jaosta. Jos myynti on pesän selvittämiseksi tarpeen, menettely riippuu omaisuudesta:
- Asunto-osake (kerrostalo- tai rivitaloasunto asunto-osakeyhtiössä): pesänselvittäjän on kysyttävä osakkaiden mielipidettä, jos se käy hankaluudetta, mutta hän ei tarvitse heidän suostumustaan.
- Kiinteistö tai rakennus, esimerkiksi omakotitalo tai mökki, myös vuokratontilla: myyntiin tarvitaan kaikkien osakkaiden kirjallinen suostumus tai käräjäoikeuden lupa (perintökaaren 19 luvun 14 §).
Asunnon myynti jaon toteuttamiseksi kuuluu pesänjakajalle (ks. seuraava kohta).
3. Pesänjakaja ja käräjäoikeuden myyntimääräys
Jos osakkaat eivät sovi perinnönjaosta, jokainen osakas voi hakea käräjäoikeudelta pesänjakajan (perintökaaren 23 luvun 3 ja 4 §). Pesänjakaja yrittää ensin saada osakkaat sopimaan. Jos se ei onnistu, hän toimittaa jaon itse.
Asuntoa ei yleensä voi jakaa osiin. Pesänjakaja ei voi velvoittaa ketään lunastamaan asuntoa omilla varoillaan siltä osin kuin sen arvo ylittää hänen perintöosuutensa. Jos asunto ei mahdu kenenkään osuuteen, lunastuksesta ei sovita eikä jakoa saada muuten toimitetuksi, pesänjakaja voi pyytää käräjäoikeutta määräämään asunnon myytäväksi (perintökaaren 23 luvun 8 §). Myyntimääräys on viimesijainen keino. Vaihtoehtona voi olla asunnon antaminen osakkaille yhteisesti omistettavaksi, mutta riitaisessa pesässä se on harvoin toimiva ratkaisu. Myyntimääräystä voi hakea vain pesänjakaja, ei yksittäinen osakas. Kauppahinta tulee pesän varoiksi ja jaetaan perinnönjaossa, jossa otetaan huomioon myös esimerkiksi asunnossa asuneen osakkaan käyttökorvaus.
Usein sama henkilö, tyypillisesti asianajaja, määrätään sekä pesänselvittäjäksi että pesänjakajaksi. Silloin pesän selvitys ja perinnönjako etenevät yhtenä kokonaisuutena.
Mitä tämä maksaa?
Pesänselvittäjän ja pesänjakajan palkkiot maksetaan kuolinpesän varoista (perintökaaren 19 luvun 20 § ja 23 luvun 4 §). Käytännössä kaikki osakkaat maksavat palkkiot osuuksiensa suhteessa, myös myyntiä vastustava osakas. Pitkittyvä riita pienentää siis kaikkien perintöosuutta. Jos pesän varat eivät riitä pesänselvittäjän palkkioon, sen maksaa pesänselvittäjää hakenut.
Jos osakas haluaa omaa asiaansa ajamaan oman asianajajan, hän maksaa sen palkkion itse.
Usein kysyttyä kuolinpesän asunnosta
Saako kuolinpesän osakas asua kuolinpesän asunnossa ilmaiseksi?
Vain jos muut osakkaat hyväksyvät sen. Ilman hyväksyntää asuva osakas voi joutua maksamaan pesälle kohtuullisen käyttökorvauksen, joka otetaan yleensä huomioon perinnönjaossa. Leskellä on oikeus asua puolisoiden yhteisessä kodissa, jos hänellä ei ole omaa sopivaa asuntoa.
Voiko yksi perillinen estää kuolinpesän asunnon myynnin?
Ei pysyvästi. Mikä tahansa osakas voi hakea pesänjakajaa ja yleensä myös pesänselvittäjää. Jos asuntoa ei saada jaettua muuten, käräjäoikeus voi pesänjakajan esityksestä määrätä sen myytäväksi.
Kuka maksaa kuolinpesän asunnon vastikkeet?
Asunnon hoitokulut maksetaan ensisijaisesti kuolinpesän varoista (perintökaaren 18 luvun 5 §). Jos pesässä ei ole rahaa, osakkaat sopivat yleensä maksuista osuuksiensa mukaan. Asunnossa asuva osakas maksaa käytännössä ainakin omat asumiskulunsa, ja hänen maksamansa vastikkeet otetaan huomioon käyttökorvausta arvioitaessa.
Voiko kuolinpesän osakkaan häätää kuolinpesän asunnosta?
Voi, mutta se edellyttää painavia perusteita, koska kyse on osakkaan kodista. Kanteen voi nostaa kuka tahansa muista osakkaista pesän hyväksi, jolloin perusteet on näytettävä, tai pesänselvittäjä, jos pesään on sellainen määrätty. Leskeä ei voi häätää ennen kuin pesänjakaja on ratkaissut hänen oikeutensa asuntoon.
Mitä eroa on pesänselvittäjällä ja pesänjakajalla?
Pesänselvittäjä hallinnoi kuolinpesää ennen jakoa: hän maksaa velat, hoitaa omaisuutta ja myy sitä tarvittaessa. Pesänjakaja toimittaa perinnönjaon ja ratkaisee osakkaiden erimielisyydet jaossa. Sama henkilö voidaan määrätä molempiin tehtäviin.
Tarvitsetko apua kuolinpesän asunnon kanssa?
Autamme perillisiä ja leskiä pääkaupunkiseudulla kuolinpesän asuntoon liittyvissä riidoissa. Neuvottelemme käyttökorvauksesta tai lunastuksesta, haemme tarvittaessa pesänselvittäjän ja pesänjakajan ja valvomme etuasi perinnönjaossa.
Soita 029 3500 300 tai jätä yhteydenottopyyntö. Alkuneuvottelu toimistollamme on maksuton, jos se ei johda toimeksiantoon.
Lue myös: