10.10.2026
Sami Waly

Kuolinpesän asunto: kun osakas asuu siellä tai ei suostu myymään

Asuuko perillinen kuolinpesän asunnossa ilmaiseksi tai vastustaa myyntiä? Lue, milloin käyt­tö­kor­vausta voi vaatia ja miten asunto saadaan myyntiin.

Vanhemman kuoltua tilanne on usein tämä: yksi perillisistä asuu edelleen vanhempien asunnossa tai muuttaa sinne, ja muut haluaisivat myydä asunnon ja jakaa perinnön. Muilla on keinoja edetä. Kuolinpesän asunto kuuluu kaikille osakkaille yhdessä, eikä yksi osakas saa käyttää sitä omaksi hyödykseen ilman muiden hyväksyntää. Muut osakkaat voivat vaatia asunnossa asuvalta korvausta ja hakea kuolinpesään pe­sän­sel­vit­tä­jän. Lopulta asunto voidaan saada myyntiin pe­rin­nön­jaossa.

Tässä artikkelissa kerromme, milloin kuolinpesän osakas saa asua kuolinpesän asunnossa ja milloin hänen on maksettava siitä korvausta. Lisäksi käymme läpi, miten asunto saadaan myyntiin, vaikka yksi osakas vastustaa.

Kenelle kuolinpesän asunto kuuluu ennen pe­rin­nön­ja­koa?

Kunnes perinnönjako on tehty, asunto kuuluu kuo­lin­pe­sälle. Kuolinpesän osakkaita ovat perilliset, yleis­tes­ta­men­tin saajat ja tietyissä tilanteissa leski. He hallitsevat pesän omaisuutta yhdessä (pe­rin­tö­kaa­ren 18 luvun 2 §).

Yh­teis­hal­linto tarkoittaa käytännössä sitä, että päätökset tehdään yk­si­mie­li­sesti. Ilman kaikkien suostumusta saa tehdä vain kiireellisiä toimia, kuten korjata vesivahingon tai maksaa erääntyvän vastikkeen. Yksi osakas ei siis voi päättää yksin, että hän muuttaa asuntoon, vuokraa sen tai myy sen.

Kuolinpesän osakkaiden välillä ei sovelleta yh­tei­so­mis­tus­la­kia. Tilanne on toinen, jos asunto on jo jaettu pe­rin­nön­jaossa perillisille yhteisesti tai jos vainaja omisti asunnosta vain osan, esimerkiksi puolet lesken kanssa. Silloin omistajien välillä sovelletaan yh­tei­so­mis­tus­la­kia. Siitä kerromme artikkelissa yhteisen asunnon myynti, kun toinen omistaja ei suostu.

Saako kuolinpesän osakas asua kuolinpesän asunnossa?

Saa, jos muut osakkaat hyväksyvät sen. Korkein oikeus on todennut, ettei osakas saa yh­teis­hal­lin­non aikana käyttää pesän omaisuutta yksin omaksi edukseen, elleivät muut ole hyväksyneet sitä ni­me­no­mai­sesti tai to­sia­sial­li­sesti (KKO 2009:91).

To­sia­sial­li­nen hyväksyntä tarkoittaa, että hyväksynnän voi päätellä muiden käytöksestä. Jos kukaan ei vastusta asumista vuosiin, voidaan katsoa, että asumiseen on suostuttu. Siksi kannattaa toimia ajoissa:

  • Ilmoita kir­jal­li­sesti, ettet hyväksy kor­vauk­se­tonta asumista.
  • Esitä vaihtoehdot: vuok­ra­so­pi­mus käyvällä vuokralla, asunnon lunastaminen tai asunnon myynti.
  • Aseta määräaika ja kerro, mihin ryhdytte, jos asiaan ei löydy ratkaisua.

Jos osakkaat sopivat, että yksi heistä asuu asunnossa vuokralla, sopimus kannattaa tehdä kir­jal­li­sesti. Vuokra kuuluu kuo­lin­pe­sälle, ja se jaetaan pe­rin­nön­jaossa muun omaisuuden mukana.

Voiko osakkaan häätää kuolinpesän asunnosta?

Voi, mutta kynnys on korkea. Kyse on asuvan osakkaan kodista, ja kodin suoja on perusoikeus. Korkeimman oikeuden mukaan muut­to­vel­voite edellyttää selvitystä sen perusteista. Peruste voi olla esimerkiksi se, että asuminen estää pesän sel­vit­tä­mi­sen, vaarantaa omaisuuden arvon tai estää muita osakkaita käyttämästä ja tar­kas­ta­masta omaisuutta (KKO 2009:91). Yh­teis­hal­lin­non aikana kanteen voivat nostaa muut osakkaat pesän hyväksi. Jos pesään on määrätty pe­sän­sel­vit­täjä, häätöä hakee tarvittaessa hän.

Leski on poikkeus

Lesken asema on erilainen kuin muiden osakkaiden. Leski saa pitää ja­ka­mat­to­mana hal­lin­nas­saan puolisoiden yhteisenä kotina olleen asunnon, vaikka lapset vaatisivat pe­rin­nön­ja­koa. Edellytys on, ettei leskellä ole omaa kodiksi sopivaa asuntoa (pe­rin­tö­kaa­ren 3 luvun 1 a §). Lesken oikeus koskee myös kodin tavanomaista asun­toir­tai­mis­toa. Oikeus on vain avio­puo­li­solla, sillä avo­puo­li­solla ei ole vastaavaa la­ki­sää­teistä oikeutta.

Leski ei yleensä joudu maksamaan asumisesta korvausta kuo­lin­pe­sälle ainakaan niin kauan kuin hänen oikeutensa on rat­kai­se­matta. Poikkeus on tilanne, jossa on alusta asti selvää, ettei hänellä ole oikeutta asuntoon (KKO 2003:129). Lesken oikeus on usein riidan ydin uusperheissä, joissa leski ja edesmenneen puolison aiemman liiton lapset ovat eri mieltä asunnosta.

Voiko asunnossa asuvalta vaatia käyt­tö­kor­vausta?

Voi. Lähtökohta on, että kuolinpesän omaisuuden tuotto kuuluu pesälle. Tuottoa on myös asumisesta saatava hyöty. Jos osakas asuu asunnossa ilman muiden hyväksyntää ja asunnon olisi voinut vuokrata tai myydä, hän voi joutua maksamaan pesälle kohtuullisen korvauksen. Korvaus otetaan yleensä huomioon pe­rin­nön­jaossa, jolloin se vähennetään asuneen osakkaan osuudesta.

Korvauksen määrään vaikuttavat muun muassa nämä seikat:

  • Asunnon käypä vuokrataso ja se, olisiko asunnon todella voinut vuokrata tai myydä. Kas­vu­kes­kuk­sessa si­jait­se­vasta asunnosta olisi yleensä saatu tuottoa. Syr­jä­seu­dulla myymättä jäävä talo ei välttämättä tuota pesälle menetystä, jos joku asuu siinä.
  • Asujan maksamat kulut: vastikkeet, sähkö, vakuutukset ja korjaukset.
  • Asunnon hoito. Jos asuja on pitänyt asunnon kunnossa ja valvonut sitä, siitä on ollut hyötyä kaikille osakkaille.
  • Aika: milloin muut osakkaat ovat ilmoittaneet, etteivät hyväksy kor­vauk­se­tonta asumista. Korvausta on vaikea saada ajalta, jolta sitä ei ole vaadittu.

Jos osakkaat eivät pääse sopuun, korvauksesta voidaan päättää pe­rin­nön­jaossa. Pesänjakaja voi ratkaista eri­mie­li­syy­den siitä, onko osakkaalla velkaa pesälle, ja saatava luetaan osakkaan osuuteen.

Miten kuolinpesän asunto saadaan myyntiin, jos osakas vastustaa?

Etene jär­jes­tyk­sessä. Jokainen vaihe lisää kustannuksia, mutta myös painetta sopia.

1. Sopimus osakkaiden kesken

Kaikki osakkaat voivat yhdessä päättää myydä asunnon. Vaih­toeh­toi­sesti asunnossa asuva tai muu osakas voi lunastaa asunnon. Silloin asunto annetaan pe­rin­nön­jaossa hänelle, ja hän maksaa muille heidän osuuttaan vastaavan rahamäärän. Lunastus vaatii usein pankin rahoituksen, joten sille kannattaa sopia määräaika.

2. Pe­sän­sel­vit­täjä

Jokainen osakas voi hakea kä­rä­jäoi­keu­delta pe­sän­sel­vit­tä­jää. Kä­rä­jäoi­keu­den on määrättävä pesä pe­sän­sel­vit­tä­jän hallintoon, kun osakas sitä hakee (pe­rin­tö­kaa­ren 19 luvun 1 §). Muiden osakkaiden vastustus ei riitä estämään sitä.

Pe­sän­sel­vit­täjä ottaa pesän hallintoonsa ja päättää esimerkiksi seuraavista asioista:

  • pesän velkojen maksaminen ja omaisuuden kar­toit­ta­mi­nen
  • asunnon käytöstä päättäminen: hän voi sopia asumisesta, vaatia vuokraa tai käyt­tö­kor­vausta tai hakea tarvittaessa häätöä
  • omaisuuden myyminen siinä laajuudessa kuin pesän sel­vit­tä­mi­nen edellyttää, esimerkiksi velkojen maksamiseksi.

Pe­sän­sel­vit­täjä ei voi myydä asuntoa pelkästään siksi, että osakkaat ovat eri mieltä jaosta. Jos myynti on pesän sel­vit­tä­mi­seksi tarpeen, menettely riippuu omaisuudesta:

  • Asunto-osake (kerrostalo- tai ri­vi­ta­loa­sunto asunto-osa­keyh­tiössä): pe­sän­sel­vit­tä­jän on kysyttävä osakkaiden mielipidettä, jos se käy han­ka­luu­detta, mutta hän ei tarvitse heidän suos­tu­mus­taan.
  • Kiinteistö (omakotitalo omalla tontilla tai mökki): myyntiin tarvitaan kaikkien osakkaiden suostumus tai kä­rä­jäoi­keu­den lupa (pe­rin­tö­kaa­ren 19 luvun 14 §).

Asunnon myynti jaon to­teut­ta­mi­seksi kuuluu pe­sän­ja­ka­jalle (ks. seuraava kohta).

3. Pesänjakaja ja kä­rä­jäoi­keu­den myyn­ti­mää­räys

Jos osakkaat eivät sovi pe­rin­nön­jaosta, jokainen osakas voi hakea kä­rä­jäoi­keu­delta pesänjakajan (pe­rin­tö­kaa­ren 23 luvun 3 ja 4 §). Pesänjakaja yrittää ensin saada osakkaat sopimaan. Jos se ei onnistu, hän toimittaa jaon itse.

Asuntoa ei yleensä voi jakaa osiin. Jos kukaan ei lunasta sitä eikä jakoa saada muuten toimitetuksi, pesänjakaja voi pyytää kä­rä­jäoi­keutta määräämään asunnon myytäväksi (pe­rin­tö­kaa­ren 23 luvun 8 §). Myyn­ti­mää­räys on vii­me­si­jai­nen keino. Vaihtoehtona voi olla asunnon antaminen osakkaille yhteisesti omis­tet­ta­vaksi, mutta riitaisessa pesässä se on harvoin toimiva ratkaisu. Myyn­ti­mää­räystä voi hakea vain pesänjakaja, ei yksittäinen osakas. Myynnin jälkeen kauppahinta jaetaan pe­rin­töo­suuk­sien mukaan.

Usein sama henkilö, tyy­pil­li­sesti asianajaja, määrätään sekä pe­sän­sel­vit­tä­jäksi että pe­sän­ja­ka­jaksi. Silloin pesän selvitys ja perinnönjako etenevät yhtenä ko­ko­nai­suu­tena.

Mitä tämä maksaa?

Pe­sän­sel­vit­tä­jän ja pesänjakajan palkkiot maksetaan kuolinpesän varoista (pe­rin­tö­kaa­ren 19 luvun 20 § ja 23 luvun 4 §). Käytännössä kaikki osakkaat maksavat palkkiot osuuksiensa suhteessa, myös myyntiä vastustava osakas. Pitkittyvä riita pienentää siis kaikkien pe­rin­töo­suutta. Jos pesän varat eivät riitä pe­sän­sel­vit­tä­jän palkkioon, sen maksaa pe­sän­sel­vit­tä­jää hakenut.

Jos osakas haluaa omaa asiaansa ajamaan oman asianajajan, hän maksaa sen palkkion itse.

Usein kysyttyä kuolinpesän asunnosta

Saako kuolinpesän osakas asua kuolinpesän asunnossa ilmaiseksi?

Vain jos muut osakkaat hyväksyvät sen. Ilman hyväksyntää asuva osakas voi joutua maksamaan pesälle kohtuullisen käyt­tö­kor­vauk­sen, joka otetaan yleensä huomioon pe­rin­nön­jaossa. Leskellä on oikeus asua puolisoiden yhteisessä kodissa, jos hänellä ei ole omaa sopivaa asuntoa.

Voiko yksi perillinen estää kuolinpesän asunnon myynnin?

Ei pysyvästi. Mikä tahansa osakas voi hakea pe­sän­sel­vit­tä­jää ja pesänjakajaa. Jos asuntoa ei saada jaettua muuten, käräjäoikeus voi pesänjakajan esityksestä määrätä sen myytäväksi.

Kuka maksaa kuolinpesän asunnon vastikkeet?

Asunnon hoitokulut maksetaan en­si­si­jai­sesti kuolinpesän varoista (pe­rin­tö­kaa­ren 18 luvun 5 §). Jos pesässä ei ole rahaa, osakkaat sopivat yleensä maksuista osuuksiensa mukaan. Asunnossa asuva osakas maksaa käytännössä ainakin omat asu­mis­ku­lunsa, ja hänen maksamansa vastikkeet otetaan huomioon käyt­tö­kor­vausta arvioitaessa.

Voiko kuolinpesän osakkaan häätää kuolinpesän asunnosta?

Voi, mutta se edellyttää painavia perusteita, koska kyse on osakkaan kodista. Peruste voi olla esimerkiksi se, että asuminen estää pesän sel­vit­tä­mi­sen tai vaarantaa omaisuuden. Kanteen voivat nostaa muut osakkaat pesän hyväksi tai pe­sän­sel­vit­täjä, jos pesään on sellainen määrätty.

Mitä eroa on pe­sän­sel­vit­tä­jällä ja pe­sän­ja­ka­jalla?

Pe­sän­sel­vit­täjä hallinnoi kuolinpesää ennen jakoa: hän maksaa velat, hoitaa omaisuutta ja myy sitä tarvittaessa. Pesänjakaja toimittaa perinnönjaon ja ratkaisee osakkaiden eri­mie­li­syy­det jaossa. Sama henkilö voidaan määrätä molempiin tehtäviin.

Tarvitsetko apua kuolinpesän asunnon kanssa?

Autamme perillisiä ja leskiä pää­kau­pun­ki­seu­dulla kuolinpesän asuntoon liittyvissä riidoissa. Neu­vot­te­lemme käyt­tö­kor­vauk­sesta tai lu­nas­tuk­sesta, haemme tarvittaessa pe­sän­sel­vit­tä­jän ja pesänjakajan ja valvomme etuasi pe­rin­nön­jaossa.

Soita 029 3500 300 tai jätä yh­tey­de­not­to­pyyntö. Al­ku­neu­vot­telu toi­mis­tol­lamme on maksuton, jos se ei johda toi­mek­sian­toon.

Lue myös:

Kategoriassa:
Lisää Aiheeseen liittyviä artikkeleita
10.10.2026 / Sami Waly

Ta­paa­mi­soi­keu­den rikkominen – näin saat tapaamiset toteutumaan

Eikö toinen vanhempi noudata ta­paa­mis­so­pi­musta? Lue, miten ta­paa­mi­soi­keu­den täy­tän­töön­pa­noa haetaan, mitä sovittelussa tapahtuu ja milloin uhkasakko tulee.

Lue artikkeli
10.10.2026 / Sami Waly

Kuolinpesän asunto: kun osakas asuu siellä tai ei suostu myymään

Asuuko perillinen kuolinpesän asunnossa ilmaiseksi tai vastustaa myyntiä? Lue, milloin käyt­tö­kor­vausta voi vaatia ja miten asunto saadaan myyntiin.

Lue artikkeli
10.10.2026 / Sami Waly

Yhteisen asunnon myynti, kun toinen omistaja ei suostu

Ex tai sisarus ei suostu myymään yhteistä asuntoa? Käräjäoikeus voi määrätä asunnon myytäväksi. Lue, miten myyntiä haetaan ja kuka maksaa kulut.

Lue artikkeli