10.10.2026
Yhteisen asunnon myynti, kun toinen omistaja ei suostu
Jos omistat asunnon yhdessä entisen kumppanisi, sisaruksesi tai jonkun muun kanssa, sinun ei tarvitse pysyä yhteisomistajana loputtomiin. Jos ette pääse sopuun, voit hakea käräjäoikeudelta määräystä, jolla asunto myydään ja kauppahinta jaetaan omistusosuuksien mukaan. Myynnin hoitaa tuomioistuimen määräämä uskottu mies, yleensä asianajaja. Toinen omistaja ei voi estää myyntiä pelkästään kieltäytymällä.
Tässä artikkelissa kerromme, miten yhteisomistus puretaan ja mitä se maksaa. Lisäksi käymme läpi, kuka maksaa vastikkeet ja lainan ennen myyntiä ja milloin asuntoon jäävä joutuu maksamaan korvausta poismuuttaneelle.
Kuka voi vaatia yhteisen asunnon myyntiä?
Laki eräistä yhteisomistussuhteista eli yhteisomistuslaki koskee tilanteita, joissa kaksi tai useampi henkilö omistaa saman asunnon tai kiinteistön. Tyypillisiä tilanteita ovat esimerkiksi nämä:
- avopari on eronnut, ja asunto on molempien nimissä
- entiset aviopuolisot omistavat asunnon yhdessä vielä osituksen jälkeen
- sisarukset ovat perineet asunnon ja jakaneet sen perinnönjaossa yhteisesti omistettavaksi
- ystävät, vanhempi ja aikuinen lapsi tai liikekumppanit ovat ostaneet asunnon yhdessä.
Jokaisella yhteisomistajalla on oikeus saada oma osuutensa erilleen. Kerrostaloasuntoa ei voi jakaa kahtia, joten käräjäoikeus voi määrätä sen myytäväksi (yhteisomistuslain 9 §). Sama koskee omakotitaloa tai mökkiä, jos kiinteistöä ei voi jakaa tai jakaminen alentaisi huomattavasti sen arvoa.
Kaksi tärkeää poikkeusta:
- Avioliitto: Aviopuolisoiden yhteinen asunto käsitellään avioerossa osituksessa. Siitä kerromme artikkelissa asumishyvitys avioerossa.
- Kuolinpesä: Jakamattoman kuolinpesän osakkaiden välillä yhteisomistuslakia ei sovelleta. Jos kuolinpesä omistaa asunnosta vain osan, toinen omistaja voi kuitenkin vaatia myyntiä yhteisomistuslain nojalla. Kuolinpesän asunnosta on oma artikkelinsa: kuolinpesän asunto – kun osakas asuu siellä tai ei suostu myymään.
Kannattaa ensin yrittää sopia
Oikeudenkäynti on viimeinen keino. Useimmiten yhteisomistus puretaan sopimalla, kun molemmat tietävät, että myynti onnistuu tarvittaessa myös ilman toisen suostumusta. Vaihtoehtoja on kolme.
1. Toinen lunastaa toisen osuuden. Hinnasta voidaan sopia esimerkiksi kiinteistönvälittäjän arvion perusteella. Lunastaja tarvitsee yleensä pankin hyväksynnän sille, että yhteinen laina siirtyy hänen nimiinsä. Muuten luopuva osapuoli jää edelleen vastuuseen lainasta pankkiin nähden.
2. Asunto myydään yhdessä välittäjän kautta. Sopikaa välittäjästä, pyyntihinnasta ja alimmasta hinnasta, jolla asunnon saa myydä. Sopikaa myös siitä, kuka asuu asunnossa myynnin aikana ja kuka maksaa sen kulut.
3. Osuus myydään ulkopuoliselle. Yhteisomistaja saa myydä oman osuutensa kysymättä toisilta (yhteisomistuslain 3 §). Käytännössä puolikkaalle asunnolle on harvoin ostajia, ja hinta jää yleensä selvästi alle puolet koko asunnon arvosta.
Vinkki: Tee ehdotuksesi kirjallisesti ja aseta sille kohtuullinen vastausaika. Kirjallisesta ehdotuksesta näkyy myöhemmin, milloin ja millä ehdoilla yritit sopia. Tällä voi olla merkitystä esimerkiksi käyttökorvausta vaadittaessa.
Näin myyntimääräystä haetaan käräjäoikeudesta
Jos sopimukseen ei päästä, yhteisomistaja voi viedä asian käräjäoikeuteen. Prosessi etenee yleensä näin:
- Hakemus käräjäoikeuteen. Hakemuksessa vaaditaan, että asunto määrätään myytäväksi yhteisomistussuhteen purkamiseksi ja että käräjäoikeus määrää uskotun miehen hoitamaan myynnin. Liitteeksi tarvitaan selvitys omistuksesta, esimerkiksi osakeluettelon ote, isännöitsijäntodistus tai lainhuutorekisterin ote. Lisäksi tarvitaan uskotuksi mieheksi ehdotettavan henkilön suostumus.
- Toisen omistajan kuuleminen. Käräjäoikeus pyytää toiselta omistajalta lausuman. Jos hän hyväksyy myynnin, asia ratkaistaan yleensä kirjallisesti ilman istuntoa.
- Jos toinen vastustaa. Asia käsitellään riitaisena. Pelkkä haluttomuus myydä ei ole peruste hylätä hakemusta. Myynti voi estyä lähinnä silloin, kun kiinteistö voidaan jakaa halkomalla, tai poikkeuksellisesti silloin, kun omistajat ovat sopineet tai pitkään vakiintuneesti noudattaneet järjestelyä, jossa kukin hallitsee omaa osaansa omaisuudesta.
- Myyntitavan määrääminen. Laissa lähtökohtana on huutokauppa. Käräjäoikeus voi kuitenkin määrätä, että asunto myydään muulla tavalla, jos omistajat sopivat siitä tai jos osoitetaan, että asunto saadaan muulla tavalla ilmeisesti edullisemmin kaupaksi (yhteisomistuslain 10 §). Käytännössä asunto myydään usein tavallisena kauppana välittäjän kautta. Omistajan pyynnöstä tuomioistuin voi myös vahvistaa alimman hinnan, jolla asunnon saa myydä.
- Myynti ja kauppahinnan jakaminen. Uskottu mies hoitaa myynnin, allekirjoittaa kauppakirjan ja jakaa kauppahinnan omistusosuuksien mukaan. Myynti on tehtävä viivytyksettä. Jos asuntoa ei ole myyty vuoden kuluessa määräyksestä, määräys raukeaa. Jos myyntimääräyksestä on valitettu, vuosi lasketaan lainvoimaisesta päätöksestä (yhteisomistuslain 12 §).
Mikä on uskottu mies?
Uskottu mies on käräjäoikeuden määräämä puolueeton henkilö. Tehtävään määrätään yleensä asianajaja, ja kuka tahansa omistajista voi ehdottaa sopivaa henkilöä. Uskotun miehen tehtävä rajoittuu lähtökohtaisesti asunnon myymiseen ja kauppahinnan jakamiseen.
Joskus myynti edellyttää enemmän. Korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO 2015:47 asunnossa asui toisen omistajan äiti, joka väitti, että hänellä oli elinikäinen oikeus asua asunnossa. Uskottu mies määrättiin myynnin lisäksi hoitamaan ja hallinnoimaan asuntoa. Näin hän pystyi selvittämään asumisoikeuden ja vaatimaan tarvittaessa korvausta ennen myyntiä. Asunto käy paremmin kaupaksi, kun asumisoikeuteen liittyvät epäselvyydet on selvitetty ennen myyntiä.
Uskotun miehen palkkio ja myynnin kulut maksetaan yleensä kauppahinnasta, ja ne jaetaan omistajien kesken omistusosuuksien mukaan (yhteisomistuslain 13 §).
Uskottu mies ei ratkaise omistajien välisiä rahariitoja, kuten sitä, kuka on maksanut lainaa enemmän tai pitääkö asunnossa asuneen maksaa korvausta. Niistä sovitaan erikseen tai ne ratkaistaan omassa oikeudenkäynnissään.
Toinen asuu yhteisessä asunnossa – pitääkö hänen maksaa korvausta?
Jokainen yhteisomistaja saa käyttää yhteistä asuntoa, kunhan hän ei loukkaa muiden omistajien oikeuksia. Kun toinen muuttaa eron jälkeen pois ja toinen jää asumaan, asuntoon jäänyt saa yksin hyödyn asunnosta, joka kuuluu molemmille.
Korkein oikeus on käsitellyt tällaista tilannetta ratkaisussa KKO 2000:114. Avopuolisot omistivat asunnon yhdessä. Välirikon jälkeen toinen muutti pois ja toinen asui asunnossa yli kaksi vuotta, kunnes asunto myytiin. Asuntoon jäänyt velvoitettiin maksamaan poismuuttaneelle korvausta, mutta vasta kohtuullisen järjestelyajan jälkeen. Korvauksen määrää laskettaessa otettiin huomioon, että hän oli maksanut yhtiövastikkeet yksin.
Ratkaisusta voi päätellä seuraavaa:
- Korvausta ei yleensä saa heti muuttopäivästä alkaen. Ensin on kohtuullinen aika, jonka kuluessa omaisuusasiat järjestellään.
- Korvaus arvioidaan kohtuulliseksi. Vaatimus perustetaan usein asunnon käypään vuokratasoon, ja määrää kohtuullistetaan muun muassa sen mukaan, kuka on maksanut vastikkeet ja muut kulut.
- Mitä pidempään toinen asuu asunnossa ja viivyttää ratkaisua, sitä todennäköisemmin hän joutuu maksamaan korvausta.
Jos olet muuttanut pois, ilmoita korvausvaatimuksestasi kirjallisesti ja mahdollisimman pian.
Kuka maksaa lainan ja vastikkeet ennen myyntiä?
Yhteisomistajat vastaavat asunnon kuluista omistusosuuksiensa mukaan. Puolet omistava maksaa siis lähtökohtaisesti puolet vastikkeista ja muista asunnon kuluista.
Pankkiin nähden tilanne on toinen. Yhteisen asuntolainan ottajat vastaavat yleensä koko lainasta yhteisvastuullisesti. Pankki voi siis periä koko erän kummalta tahansa. Jos maksat lainaa tai vastikkeita enemmän kuin osuutesi edellyttää, voit vaatia ylimenevän osan toiselta omistajalta. Säilytä tiliotteet ja kuitit, sillä maksut selvitetään yleensä vasta kaupan yhteydessä tai sen jälkeen.
Avoero: omaisuuden erottelu ja hyvitys
Avopuolisoiden yhteistalouden purkamisesta annettu laki eli avoliittolaki koskee avopareja, jotka ovat asuneet yhdessä vähintään viisi vuotta tai joilla on tai on ollut yhteinen lapsi. Näillä avopareilla on kaksi lisäkeinoa:
- Omaisuuden erottelu pesänjakajan avulla. Avopuoliso voi hakea käräjäoikeudelta pesänjakajan. Pesänjakaja toimittaa erottelun ja voi ratkaista samalla myös yhteisen asunnon kohtalon.
- Hyvitys. Jos olet esimerkiksi maksanut toisen omistaman asunnon lainaa tai remonttia, voit olla oikeutettu hyvitykseen (avoliittolain 8 §).
Hyvitykselle on tiukka määräaika. Oikeus hyvitykseen raukeaa, jos kannetta ei ole nostettu tai pesänjakajaa haettu kolmen vuoden kuluessa siitä, kun muutitte pysyvästi erilleen. Jos erottelu on jo toimitettu, hyvitystä on vaadittava erottelussa tai kanteella kuuden kuukauden kuluessa erottelusta (avoliittolain 9 §).
Kauanko yhteisomistuksen purkaminen kestää ja mitä se maksaa?
Riidaton hakemus voidaan ratkaista kirjallisesti ilman istuntoa, joten se etenee selvästi riitaista asiaa nopeammin. Riitainen asia kestää pidempään, ja lisäksi tulee myyntiaika.
Kuluja syntyy käräjäoikeuden käsittelymaksusta, omasta asianajajasta ja uskotun miehen palkkiosta. Uskotun miehen palkkio maksetaan yleensä kauppahinnasta.
Oikeudenkäyntikuluihin sovelletaan pääsääntöä, jonka mukaan hävinnyt osapuoli korvaa voittajan kulut (KKO 2015:47). Jos toinen omistaja vastustaa myyntiä ilman pätevää syytä ja häviää, hän voi joutua maksamaan myös hakijan kulut.
Huomioi myös verot. Lunastaja maksaa varainsiirtoveron ostamastaan osuudesta, ja myyjälle voi syntyä verotettavaa luovutusvoittoa. Oman vakituisen asunnon myynti voi tietyin edellytyksin olla verovapaa.
Usein kysyttyä yhteisen asunnon myynnistä
Voiko toinen omistaja estää yhteisen asunnon myynnin?
Yleensä ei. Jokaisella yhteisomistajalla on oikeus päästä yhteisomistuksesta, ja käräjäoikeus voi määrätä asunnon myytäväksi, vaikka toinen vastustaa. Myynti voi estyä lähinnä silloin, kun kiinteistö voidaan jakaa, tai poikkeuksellisesti silloin, kun omistajat ovat sitovasti sopineet omaisuuden hallinnan jakamisesta.
Saako yhteisen asunnon myydä ilman toisen suostumusta?
Omaa osuuttaan saa myydä vapaasti. Koko asunnon myyntiin tarvitaan kaikkien omistajien suostumus tai käräjäoikeuden määräys, jolloin myynnin hoitaa uskottu mies.
Pitääkö asunnossa asuvan maksaa vuokraa toiselle omistajalle?
Hän voi joutua maksamaan käyttökorvausta, jos toinen on muuttanut pois eikä voi käyttää asuntoa. Korkeimman oikeuden mukaan korvausvelvollisuus alkaa yleensä kohtuullisen järjestelyajan jälkeen. Korvauksen määrässä otetaan huomioon esimerkiksi asujan maksamat vastikkeet (KKO 2000:114).
Kuka maksaa lainan ja vastikkeet ennen myyntiä?
Omistajien kesken kulut jaetaan omistusosuuksien mukaan. Pankkiin nähden yhteislainan ottajat vastaavat yleensä koko lainasta. Osuuttaan enemmän maksanut voi vaatia erotuksen toiselta.
Myydäänkö asunto huutokaupalla?
Laissa lähtökohtana on huutokauppa. Käräjäoikeus voi kuitenkin määrätä myynnin tapahtuvaksi välittäjän kautta, jos omistajat sopivat siitä tai jos asunto saadaan näin ilmeisesti edullisemmin kaupaksi. Omistajan pyynnöstä tuomioistuin voi myös vahvistaa alimman myyntihinnan.
Tarvitsetko apua yhteisen asunnon myynnissä?
Autamme yhteisomistuksen purkamisessa Helsingissä ja koko pääkaupunkiseudulla. Neuvottelemme lunastuksesta tai myynnistä puolestasi, laadimme hakemuksen käräjäoikeuteen ja vaadimme tarvittaessa käyttökorvausta tai hyvitystä.
Soita 029 3500 300 tai jätä yhteydenottopyyntö. Alkuneuvottelu toimistollamme on maksuton, jos se ei johda toimeksiantoon.
Lue myös: