21.02.2018
Kiinteistökaupan virheet - johdanto eri virhetyyppeihin
Tämä artikkeli aloittaa artikkelisarjan, jossa käyn läpi erilaiset kiinteistökaupan virheet. Tässä artikkelissa luon ensin yleiskatsauksen aiheeseen, jonka jälkeen käyn erilaiset virhetyypit läpi myöhemmissä artikkeleissa. Kiinteistön kaupan virheet voidaan jakaa kolmeen kategoriaan, joita ovat laatuvirhe, vallintavirhe tai oikeudellinen virhe. Jaottelu perustuu maakaaren vastaavasti otsikoituihin virhesäännöksiin. Aiemmin olemme kirjoittaneet myös asuntokaupan virheistä täällä. Kiinteistöllä tarkoitetaan maakaaren järjestelmässä maapohjaa, jolla rakennukset sijaitsevat. Näin ollen itse talo ei ole juridiselta nimeltään kiinteistö, vaan rakennus, joka sijaitsee kiinteistöllä. Asunnolla tarkoitetaan juridisesti asunto-osaketta.
Julkaisen tarkemmat eri virhetyyppejä koskevat myöhemmin julkaistavissa artikkeleissa. Mikäli sinulla on kysymyksiä kiinteistön kauppaan liittyen, ota yhteyttä ja keskustelen niistä kanssasi mielelläni. Alkukonsultaatio, joka ei johda toimeksiantoon, on maksuton. Kiinteistöasioihin perehtyneet lakimiehemme antavat sinulle mielellään oikeudellisen arvion tilanteestasi. Asuntokauppa-asioihin saa usein vakuutuspohjaista oikeusturvaa.
Laatuvirhe
Laatuvirhe on käytännössä yleisimpiä kiinteistön kaupan virheitä. Kiinteistössä on karkeasti ottaen laatuvirhe jos:
- kiinteistö ei ominaisuuksiltaan vastaa sovittua;
- myyjä on antanut kiinteistöstä vääriä tietoja;
- myyjä ei ole antanut tiedossaan olevia tietoja tai oikaissut ostajan väärää tietoa; tai
- kaupan kohdetta rasittaa salainen virhe, eli virhe josta myyjä tai ostaja eivät tienneet.
Ostaja on oikeutettu laatuvirheen johdosta hinnanalennukseen tai olennaisen virheen tapauksessa kaupan purkuun. Ostajalla voi olla myös edellytyksien täyttyessä oikeus vahingonkorvaukseen.
Käyn erilaiset laatuvirheet läpi tarkemmin myöhemmissä artikkeleissa. Täältä voit lukea salaista virhettä koskevan artikkelin.
Vallintavirhe
Vallintavirheellä tarkoitetaan sitä, että myyjä on antanut virheellistä tietoa kaupantekohetkellä voimassa olevasta kaavasta, rakennuskiellosta, luovutusrajoituksesta tai muusta kiinteistön käyttöä tai vallintaa rajoittavasta seikasta. Tällaisen tiedon on myös voitava olettaa vaikuttaneen kauppaan. Myös esimerkiksi merkitykselliset tiedot naapurikiinteistöistä ja sitä koskevista viranomaispäätöksistä voivat olla vallintavirhe.
Käytännössä tärkeimpiä vallintavirheitä ovat sellaiset, jotka estävät rakennusluvan saamisen tai määräalan erottamisen omaksi kiinteistökseen. Myös rakennuksen rakennusluvan tai kaavan vastaisuus voi olla vallintavirhe. Käyn vallintavirheet tarkemmin läpi myöhemmissä artikkeleissa.
Oikeudellinen virhe
Oikeudellinen virhe tarkoittaa erilaisia puhtaan juridisia virheitä, jotka koskevat kiinteistön omistusoikeutta, lainhuutoa, panttioikeuksia tai muita kaupan virheitä. Tällaiset virheet ovat selvästi vähemmän yleisiä kuin laatuvirheet tai vallintavirheet, mutta käyn ne läpi myös myöhemmässä artikkelissa.