03.10.2020
Kiinteistökaupan salainen virhe, eli piilevä virhe tai piilovirhe
Aiemmassa artikkelissani kävin lävitse yleisluontoisesti eri kiinteistökauppojen virhetyyppejä, joita maakaari tuntee olevan laatuvirhe, vallintavirhe ja oikeudellinen virhe. Näistä virhetyypeistä tässä artikkelissa käsitellään laatuvirheiden yhtä tyyppiä eli salaista virhettä. Muihin virhetyyppeihin palataan myöhemmin. Mikäli sinulla on mitä tahansa kysyttävää kiinteistökaupan virheistä, ota yhteyttä ja sovitaan maksuton alkukonsultaatio.
Eri kiinteistön kaupan virhetyypeistä salainen virhe on yksi käytännössä tärkeimmistä, ellei tärkein. Tähän on syynä se, että kaikista vakavimmat virhetyypit kuten kosteusvaurio, homevaurio ja vakavat rakennusvirheet ovat sellaisia, että niitä ei voida helposti havaita kiinteistökauppaa edeltävässä tarkistuksessa rakenteita rikkomatta. Vaikka hometalo ja sen huono ilmanlaatu voivat tulla uuden asukkaan tietoon nopeastikin, niin useimmiten vanha asukas on tottunut kotinsa hajuun eikä home haise heidän hajuaistiinsa yhtä paljoa kuin uudelle asukkaalle. Toinen merkittävä syy salaisen virheen merkittävyydelle on se, että esimerkiksi tiedonantovirheessä edellytetään näyttöä siitä, että myyjä on tiennyt kiinteistön virheestä ennen kauppaa tai että myyjä on jättänyt jostain tärkeästä seikasta kertomatta ennen kauppaa. Tällaisista seikoista on vaikea saada näyttöä riitatilanteessa, mutta koska usein tällainen virhe muodostaa myös salaisen virheen, yksinkertaistaa se asian ratkaisemista.
Millainen on salainen virhe?
Virheet voivat olla monenlaisia, mutta yleensä ne ovat korjausta vaativia tai rakennuksen arvoa laskevia. Ostaja saa luottaa siihen, että kaupan kohde on rakennettu hyvän rakentamistavan eli rakentamisajankohdan voimassa olevien ja yleisesti noudatettujen määräysten ja objektiivisen standardin mukaisesti. Toisaalta pelkästään tietyn ratkaisun oleminen aikakaudelle tyypillinen ei estä ostajaa vetoamasta virheeseen sen osalta, jos tämä osoittautuu myöhemmin huonoksi. Arvioitaessa virhettä merkitystä saa rakennuksen ikä sekä ennen kauppaa siitä annetut tiedot.
Milloin salainen virhe on merkittävä?
Jotta kyseessä olisi salainen eli piilovirhe, on virheen oltava merkittävä, eli ylitettävä niin sanottu merkittävyyskynnys. Tämä tarkoittaa sitä, että virheen on oltava riittävän merkittävä, jotta se tulee myyjän vastattavaksi piilovirheenä. Vähäiset virheet kuuluvat ostajan riskiksi. Virheen merkittävyyden arviointi on aina tapauskohtaista, mutta oikeuskäytännössä merkittävänä virheenä on pidetty n. 4–5 % suuruista virhettä suhteessa kiinteistön kauppahintaan. Tästä ei kuitenkaan tule tehdä kaavamaisia johtopäätöksiä, vaan kyseessä on kokonaisarviointi.
Ota yhteyttä kiinteistökaupan virheisiin perehtyneisiin asianajajiimme ja varaa itsellesi maksuton alkukonsultaatio. Selvitämme mielellämme kanssasi sen, että voisiko ostamassasi kiinteistössä olla virhe tai sitä, että oletko myyjänä vastuussa myymäsi kiinteistöön paljastuneista seikoista. Perehdy myös muihin palveluihimme yksityisasiakkaille ja yritysasiakkaille.